Zařízený, nebo nezařízený byt? Co se více vyplatí pronajímateli
Kompletně vybavený byt může přilákat více zájemců, ale zároveň znamená vyšší investici a další náklady. Porovnali jsme, která varianta se pronajímá rychleji a co je pro majitele dlouhodobě nejvýhodnější.
Majitel investičního bytu často řeší, zda nemovitost kompletně vybavit nábytkem, nabídnout ji pouze s kuchyňskou linkou a spotřebiči, nebo ji pronajímat téměř prázdnou. Každá varianta oslovuje jinou skupinu zájemců a přináší jiné pořizovací náklady, rizika i možnosti výnosu.
Před rozhodnutím je vhodné porovnat podobné byty k pronájmu v Praze a zjistit, jaké vybavení je běžné u stejné dispozice, lokality a cenové kategorie.
Rychlé doporučení: malé byty 1+kk a 1+1 se zpravidla vyplatí nabídnout zařízené nebo částečně zařízené. U větších rodinných bytů bývá výhodnější kuchyň, spotřebiče a vestavěné skříně, ale bez dalšího nábytku.
Které byty se lépe pronajímají zařízené?
Kompletně zařízený byt je atraktivní především pro zájemce, kteří se chtějí rychle nastěhovat a nechtějí investovat do vlastního nábytku. Typicky jde o zahraniční zaměstnance, studenty, mladé profesionály nebo osoby, které se do Prahy právě stěhují.
Největší smysl má kompletní vybavení u dispozic 1+kk, 1+1 a menších 2+kk. Nájemník u takového bytu často očekává, že bude mít k dispozici alespoň postel, skříň, pohovku, jídelní stůl, pračku a základní kuchyňské spotřebiče.
Dobře vybavený malý byt se také lépe prezentuje na fotografiích. Zájemce okamžitě vidí, jak lze prostor využít, a snáze si představí své budoucí bydlení.
Výhody zařízeného bytu pro majitele
- Širší zájem ze strany lidí hledajících okamžité nastěhování.
- Atraktivnější fotografie a prezentace nabídky.
- Možnost odlišit byt od podobných konkurenčních nabídek.
- Vyšší zájem zahraničních klientů a relokačních společností.
- U kvalitně vybaveného bytu možnost požadovat vyšší nájemné.
Vyšší nájemné však automaticky neznamená vyšší čistý výnos. Pronajímatel musí odečíst cenu nábytku, jeho opotřebení, případné opravy a budoucí výměnu.
Nevýhody kompletního vybavení
Největší nevýhodou je vstupní investice. Kompletní vybavení bytu může stát desítky až stovky tisíc korun. Příliš levný nábytek se navíc může rychle poškodit, zatímco drahé vybavení nemusí přinést odpovídající zvýšení nájemného.
Majitel musí počítat zejména s těmito náklady:
- opravy a výměna nábytku,
- servis spotřebičů,
- výměna matrací, pohovek nebo židlí,
- uskladnění vybavení, které nový nájemník nechce,
- vyšší riziko sporů při předání bytu.
Vybavení by proto mělo být jednoduché, neutrální, odolné a snadno nahraditelné. Výrazný design nebo příliš osobní styl může část zájemců naopak odradit.
Veškerý nábytek a spotřebiče by měly být přesně uvedeny v předávacím protokolu. Doporučuje se doplnit také fotografie a zaznamenat stav jednotlivých položek při předání bytu.
Kdy je výhodnější nezařízený byt?
Nezařízené nebo pouze částečně vybavené byty vyhledávají především nájemníci, kteří chtějí bydlet dlouhodobě a již vlastní vlastní nábytek.
Tato varianta bývá vhodná zejména pro:
- rodiny s dětmi,
- páry hledající bydlení na několik let,
- větší byty 3+kk, 3+1 a 4+kk,
- nájemníky, kteří si chtějí vytvořit vlastní interiér,
- majitele preferující stabilní nájemní vztah.
Rodina hledající větší byt často nechce používat cizí postele, skříně nebo dětský nábytek. Kompletní zařízení může být v tomto segmentu dokonce překážkou, protože nájemník nemá kam umístit vlastní věci.
Výhody nezařízeného bytu pro pronajímatele
- nižší počáteční investice,
- méně oprav a reklamací,
- jednodušší předání bytu,
- nižší riziko poškození vybavení,
- větší šance na dlouhodobého nájemníka.
Nájemník, který si do bytu přestěhuje vlastní nábytek a vytvoří si v něm domov, má obvykle menší motivaci měnit bydlení po několika měsících.
Co by mělo v nezařízeném bytě zůstat?
Nezařízený byt neznamená zcela prázdnou nemovitost. Zájemci většinou očekávají minimálně:
- kuchyňskou linku,
- varnou desku a troubu,
- lednici nebo připravený prostor pro její instalaci,
- koupelnové vybavení,
- svítidla,
- žaluzie nebo základní zastínění,
- případně vestavěné skříně.
Co se pronajímá rychleji?
Univerzální odpověď neexistuje. Rychlost pronájmu závisí na dispozici, lokalitě, stavu bytu, ceně a cílové skupině. Vybavení musí odpovídat tomu, komu je byt určen.
| Typ bytu | Doporučená varianta | Typický nájemník |
|---|---|---|
| 1+kk a 1+1 | Zařízený nebo částečně zařízený | Student, mladý profesionál, zahraniční klient |
| Menší 2+kk | Zařízený nebo částečně zařízený | Jednotlivec nebo pár |
| Větší 2+kk | Podle lokality a cílové skupiny | Pár nebo menší rodina |
| 3+kk a 3+1 | Částečně zařízený nebo nezařízený | Rodina nebo dlouhodobý nájemník |
| 4+kk a větší | Spíše nezařízený | Rodina s vlastním vybavením |
Co je nejlepší z pohledu investice?
Pro většinu majitelů dlouhodobě pronajímaných bytů představuje nejlepší poměr nákladů a výnosu částečně zařízený byt.
Praktické investiční vybavení může zahrnovat:
- kvalitní kuchyňskou linku a spotřebiče,
- pračku,
- vestavěné skříně,
- osvětlení,
- žaluzie nebo závěsy,
- případně jednoduchý jídelní stůl.
Postel, matraci, pohovku, televizi a drobný nábytek si může nájemník doplnit podle vlastních potřeb. Částečné vybavení tak snižuje počáteční investici i budoucí náklady na údržbu a zároveň umožňuje relativně rychlé nastěhování.
Jak zjistit, zda se vybavení majiteli vrátí?
Majitel by neměl porovnávat pouze výši měsíčního nájemného. Důležitý je celkový čistý výnos za několik let.
Do rozhodování je potřeba zahrnout:
- pořizovací cenu vybavení,
- předpokládanou životnost nábytku a spotřebičů,
- náklady na opravy a výměny,
- rozdíl v dosažitelném nájemném,
- dobu, po kterou může byt zůstat bez nájemníka,
- čas potřebný ke správě a řešení závad.
Kdy se kompletní vybavení skutečně vyplatí?
Kompletní zařízení má ekonomický smysl především tehdy, když:
- umožní dosáhnout vyššího nájemného,
- výrazně zkrátí dobu hledání nájemníka,
- odpovídá cílové skupině zájemců,
- má dostatečně dlouhou životnost,
- nezvyšuje náklady neúměrně k získanému výnosu.
Jaké vybavení je vhodné do investičního bytu?
U investiční nemovitosti není nutné kupovat nejdražší nábytek. Důležitější je odolnost, snadná údržba a možnost rychlé výměny. Vhodné jsou neutrální barvy a jednoduchý design, který osloví co nejširší skupinu zájemců.
Majitel by se měl vyhnout příliš osobnímu nebo výraznému stylu. Nájemník si potřebuje představit, že v bytě může vytvořit vlastní domov. Příliš mnoho dekorací nebo nábytku může prostor opticky zmenšit a zhoršit jeho využitelnost.
Je vyšší nájemné za vybavený byt vždy výhodné?
Vyšší nájemné může být zajímavé, ale je potřeba posuzovat celkovou návratnost. Pokud majitel investuje například vysokou částku do kompletního vybavení, ale nájemné se zvýší pouze nepatrně, návratnost může být velmi dlouhá.
V některých případech může být výhodnější nabídnout byt za mírně nižší cenu, ale získat stabilního nájemníka na několik let. Majitel tím sníží riziko prázdných období, opakovaných prohlídek a nákladů spojených s výměnou nájemníků.
Zařízený, nebo nezařízený byt: konečné doporučení
Pro malé investiční byty v atraktivních částech Prahy se zpravidla vyplatí kvalitní a praktické vybavení. U větších rodinných bytů je často lepší nabídnout pouze kuchyň, spotřebiče a vestavěné úložné prostory.
Nejuniverzálnější variantou je částečně zařízený byt. Nájemníkovi poskytne základní komfort, ale ponechá mu možnost vytvořit si vlastní domov. Pronajímateli zároveň sníží pořizovací náklady a riziko častých oprav.
QUBIS real estate při přípravě pronájmu posuzuje dispozici, lokalitu, stav bytu a cílovou skupinu zájemců. Díky tomu lze zvolit úroveň vybavení a cenu, které pomohou byt pronajmout rychle a současně zachovat dlouhodobou návratnost investice.
Shrnutí: malé byty určené jednotlivcům, studentům nebo zahraničním klientům se obvykle lépe pronajímají vybavené. U větších bytů pro rodiny bývá praktičtější částečné vybavení. Z investičního hlediska je důležité počítat nejen vyšší nájemné, ale také pořizovací cenu, životnost nábytku, opravy a délku nájemního vztahu.
